Soorten waarden

Normaal worden er twee waarden weer gegeven in een verslag, meer bepaald de venale waarde en de gedwongen verkoopwaarde, maar er zijn meer waarden :

 Venale waarde of ook marktwaarde (market value) genoemd

Het begrip verkoopwaarde is de prijs tegen hetwelk het redelijk is een verkoop van hand tot hand te overwegen en die elk redelijk mens zou willen betalen voor dat goed, als dit aangeboden wordt met een voldoende marketingondersteuning en er rekening wordt gehouden met de aard en bestem­ming van het goed, de strekking van de vastgoedmarkt in die bepaalde omgeving op dat moment en er geen bijzondere aanbieding uitgaat van een koper die bereid is een gelegenheidswaarde te betalen. M.a.w. wat wil men betalen voor dit goed op dit ogenblik.

 Waarde bij openbare verkoop

De waarde bij een openbare verkoop is de opbrengst van het pand die normalerwijze mag verwacht worden indien de eigendom openbaar verkocht wordt na voldoende openbaarmaking en na het volgen van de normale procedure.

Wij moeten een onderscheid maken tussen een vrijwillige en een gedwongen openbare verkoop.Een vrijwillige openbare verkoop gaat door als de verkopers er vrijwillig toe besluiten hun eigendom volgens de procedure van de openbare verkoop op de markt te brengen. Het eventuele voordeel hierbij is dat er verschillende gegadigden kunnen zijn die tegen elkaar kunnen opbieden. De nadelen van dit systeem zijn evenwel de hogere beschrijvingskosten, de eerder beperkte commerciële acties om het goed in de aandacht te brengen, de datumstelling en de drempelvrees van de eventuele kopers.

De prijs dat een goed bij een openbare verkoop haalt kan onder andere beïnvloed worden door:

  • De wijze waarop het goed wordt voorgedragen,
  • Een goede publiciteit,
  • Een handige notaris,
  • De persoonlijkheid van de verkopers,
  • De gemoedsstemming van de potentiële kopers die soms hun verlangen tot kopen niet kunnen verbergen en mekaar opzwepen,
  • De eventuele tussenpersonen,
  • De vrees voor bepaalde machtige personen,
  • De praktijken van grondspeculanten.
  • Bij een gedwongen openbare verkoop gaat het initiatief meestal uit van de schuldeisers.

 Werkelijke waarde en gelegenheidswaarde

Van eenzelfde voorwerp kan er zowel een werkelijke waarde zijn als een gelegenheidswaarde. De werkelijke waarde is die waarde welke het voorwerp heeft op een bepaald moment als er evenwicht is tussen vraag en aanbod.De gelegenheidswaarde is iets gans anders. De persoon die ten aanzien van die eigendom een bijzondere benaderingswijze heeft kan de werkelijke waarde van dat eigendom negeren en afhankelijk van het tijdstip een ander (aan)bod doen; (dit kan zowel in positieve als in negatieve zin begrepen worden).Bijvoorbeeld een stuk grond in een groot domein heeft voor iedereen dezelfde waarde. Voor de eigenaar echter ligt dit gans anders: zijn perceel is groter, of door het in bezit hebben van dit stuk grond vermijdt hij de onaangename erfdienstbaarheid van doorgang enz.… Bijvoorbeeld een aanpalende eigenaar krijgt niet vaak de kans om het perceel naast het zijne te kopen en is dan ook bereid meer te betalen.Het is duidelijk dat het onmogelijk is de gelegenheidswaarde volgens vaste regels te schatten.

 Ruilwaarde

Ruilwaarde is een gelegenheidswaarde die twee partijen onderling overeenkomen. Dit wordt veelal gehanteerd bij nieuwbouwpromoties, waarbij de eigenaar van een bouwgrond of een te optimaliseren gebouw een gedeelte van het nieuwe project in ruil krijgt voor het ter beschikking stellen van zijn eigendom. Een veelvuldig gehanteerde formule is het verlenen van een recht van opstal aan de vastgoedpromotor of projectontwikkelaar met een verzaking aan het recht van natrekking.

 Toekomstwaarde

Sommige zaken kunnen een waarde hebben die mettertijd verhoogt. De toekomstwaarde is meestal een meerwaarde waarbij de oorspronkelijke toestand in verband staat met vooruitzichten (lees: verwachtingen) die zich dusdanig presenteren zodat de liefhebbers ze nu reeds voor waar aannemen of minstens als een ernstig vermoeden inschatten en daarop hun prijs berekenen. In uitzonderlijke gevallen kan het een minwaarde betekenen, bijvoorbeeld de inplanting van een industrieel complex in de omgeving van een residentiële buurt.

 Nieuwbouwwaarde

Nieuwbouwwaarde is de eerste instelwaarde die bekomen wordt door het bepalen van de kosten van wedersamenstelling van het onroerend goed aan de hand van de werkelijke kostprijs van het gebouw, inbegrepen de erelonen van architecten en ingenieurs, alsook de diverse nutsaansluitingen, verf- en behangwerk, afsluitingen, de roerende zaken die, door hun gebruik onroerend door bestemming worden en de te voorziene taksen.

 Dagwaarde of werkelijke waarde

Is de nieuwbouwwaarde verminderd met de vetusteit of bouwfysische sleet. Hierbij is het van essentieel belang inzicht te hebben in de constructie, de inrichtings- en afwerkinggraad van de eigendom. De vragen die men zich hierbij moet stellen: aan welke prijs kan ik dit volume met een vergelijkbaar comfort en vergelijkbare afwerking heden ten dage opnieuw bouwen en wat is het coëfficiënt dat we moeten aftrekken voor de ouderdom of door het gebruik?

In sommige gevallen spreekt men ook van residuwaarde of restwaarde (bijvoorbeeld bij magazijnen of bedrijfsgebouwen, die specifiek voor bepaalde doeleinden zijn gebouwd, zoals gebouwen met koelcellen, speciale donkere ruimtes enz.)

Intrinsieke waarde

Intrinsieke waarde is de dagwaarde, vermeerderd met de waarde van de grond. Dit is dan ook de waarde die het meest gehanteerd wordt in schattingsverslagen en die voor de financiële instelling en / of waarborgstellers het meest relevant is. Met andere woorden wat mag men betalen voor deze eigendom op dit ogenblik.

 Grondwaarde

Deze waarde is meestal gelijk aan deze van de naakte grond. Indien er zich evenwel gebouwen op bevinden dan dient bij de toepassing van de schattingsmethoden (zie verder) deze waarde herleid te worden in functie van deze bestaande gebouwen.

Exploitatiewaarde

De exploitatiewaarde (ook soms economische waarde genoemd) is de waarde die het goed heeft voor de uitbater of degene die er een inkomen van geniet. Deze waarde wordt vastgesteld op basis van de nieuwbouwwaarde waarop een sleetpercentage, gebaseerd op enerzijds de fysieke sleet van de gebouwen en anderzijds op de economische sleet ervan, toegepast wordt.

Deze waarde kan gebruikt worden voor:

  • Het vaststellen van de balans
  • Samenstellen of verlengen van een vennootschap
  • De kapitaalsverhoging
  • Fusie van vennootschappen
  • Inbreng in ondernemingen
  • Begroten van aandelen of acties

 Kritische waarde

Is de laagste waarde die het gebouw kan bereiken tijdens het uitvoeren van verbouwingswerken. Deze waarde wordt bepaald op de dag van het plaatsbezoek. Deze waardebepaling is hoofdzakelijk van toepassing bij falingen en conflicten, waarbij de finale toestand vastgelegd wordt bij het afsluiten van de rekeningen of de werken.

 Culturele, historische of monumentale waarde

Deze meestal zeer subjectieve waarde ten gevolge van een link naar een belangrijke persoon (bijvoorbeeld architect, componist, kunstenaar), gebeurtenis (bijvoorbeeld geboortehuis van …, ondertekening van belangrijk verdrag) of tijdperk (bijvoorbeeld art deco, renaissance) kan een aanzienlijke meerwaarde betekenen en soms zelfs leiden tot “onbetaalbaar” en niet verhandelbaar. De wettelijke verplichtingen wegen dan ook vaak door bij deze verhandelbaarheid. Vandaar dat er zeer deskundige experten ter zake geconsulteerd worden om de waarde te bepalen.

 Emotionele waarde

Deze ook zeer subjectieve waarde kan zowel vanuit het standpunt van de verkoper als dit van de koper een meerwaarde betekenen, niet altijd even gefundeerd en gemotiveerd. Het feit dat vader zeer hard gewerkt heeft bij de verbouwingen en daar ernstige rugklachten aan overgehouden heeft, betekent nog niet dat men meer mag vragen voor die eigendom. Daartegenover wil iemand meer betalen voor het geboortehuis van zijn vader, zuiver en alleen omwille van emotionele redenen. Dit is dan ook niet altijd in bedragen te vatten.

 Morele waarde

De morele waarde is eerder een bezwarende factor voor een eigendom, wegens de emotionele geladenheid. Bijvoorbeeld een woning waarin een moord (bijvoorbeeld huis Dutroux in Marcinelles) of een zelfmoord gepleegd is, zal vaak kandidaat-kopers afschrikken. Dergelijke bezwarende factoren dienen ook vermeld te worden bij de voorstelling.

Zeer zelden kan dit enigszins leiden tot een meerwaarde wanneer bijvoorbeeld een heldhaftige daad (in de oorlog) aan het pand gekoppeld wordt. Doch, dit is uiteraard een zeer subjectieve factor.

Referentiewaarde

De veel gehanteerde referentiewaarde is gebaseerd op vergelijkingspunten van soortgelijke panden in de directe omgeving of in vergelijkbare buurten. Deze waardes kunnen opgevraagd worden bij notarissen, vastgoedmakelaars en de databank van Stadim (www.stadim.be). Wij moeten echter zeer voorzichtig zijn met het hanteren van de vergelijkingspunten omdat de aanvullende beschrijvingen vaak ontbreken (afwerkings-, inrichtings- en onderhoudsgraad), alleen de officieel geregistreerde waardes bekend zijn en ook de transactievoorwaarden niet bekend zijn (is er een woonrecht voor bepaalde tijd voor de verkopers, is er inboedel inbegrepen).

Boekhoudkundige waarde

Wat is de waarde van het onroerend goed vanuit boekhoudkundig of fiscaal oogpunt? Voor hoeveel staat het goed in de boeken? Is het goed in de loop der tijd geherwaardeerd? Welk is de waarde van het grondaandeel, daar dit niet afschrijfbaar is in de boekhouding?

Allemaal vragen, die voer zijn voor accountants, fiscalisten en bedrijfsrevisoren en die van wezenlijk belang zijn bij het bepalen van de waarde van de onderneming. Vastgoedmakelaars en –promotoren doen er dus goed aan fiscale specialisten ter zake te consulteren bij eventuele transacties. De fiscale materie ie erg omvangrijk, ingewikkeld en niet zonder angels.

 Protectiewaarde

Dit is meestal een additionele waarde door bepaalde belangengroepen en overheden aan eigendommen toegekend met de uitsluitende bedoeling het goed te beschermen. De belangrijkste voorbeelden hiervan zijn de natuurgebieden (bijvoorbeeld voor een natuurvereniging of jachtvereniging), dorpspleintjes en directe omgeving, groene en landschappelijk waardevolle gebieden.